初心者でもすぐにわかる不動産投資

■そもそも不動産投資とは？

不動産投資を話すに際して、そもそも不動産投資には一体どのようなものがあるのか？ここからお話しなければなりません。多くの人は、よく不動産屋などに売買に出されている投資マンションをイメージされることと思います。

ですが、単純にそれをするのでさえ、経済の流れを読む力が必要となってきます。

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なぜならば、これは投資、なのですから！
株であればチャート、ＦＸであれば各国の外貨の価値や事情をきちんと把握しなければならないでしょう。一例を挙げれば、例えば貴方が米ドルを利用してＦＸをしているとします。リーマンブラザーズの倒産や、サブプライムで揺れるなか、漫然と米ドルを持ち続けて取引きしますか？
株であれば、誰がどう見ても危ない銘柄の企業株を、いつまでも放っておいていいのですか？不動産もこれと同じです。

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不動産屋に例えばこのようなシチュエーションでうまく話を持ちかけられたと考えます。

この時期にこの場所で。こんないい利回りの物件はないですよ！

今買わないとすぐ売れてしまいますよ！お早い決断を！

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確かにこのように言われてしまえば、誰しも確かに買ってしまいたくなるものですよね。確かに掘り出し物の物件で、実際にそのような物件があることは私も否定しません。

ですが。もし私が不動産屋であれば、そのような物件はおそらくは手放さないでしょう。なぜならば税金対策にもなる上、そのような好条件の物件であるならば。不動産業者などに頼らずとも、自分で客付けをするまでもなく、物件や立地条件の良さに魅力を感じたお客が自然に集まってきますから、かなりの確率で利回りが期待出来ることとなるからです。

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以上は、よく巷で売買されている投資物件（マンション）のお話を一例として書かせて頂きましたが、投資形態は当然、これだけではありません。
それは今から述べて行きますが、いずれも何度も言いますが、全ては投資と呼ばれるものです。

各投資形態により、確認すべき点、注意すべき点がそれぞれ異なっています。自身の知っている限り、全て公開させて頂きますので、今後の皆様の投資の参考となれば幸甚です。

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■不動産の投資形態

それでは不動産にはどのような投資携帯があるのでしょうか？各テーマ別に、紹介させて頂きます。

（１）不動産売買による投資
（２）土地活用による投資

（３）投資マンション等、投資物件による投資

ポピュラーな不動産投資は、だいたい以上の３つになるでしょう。

これら３つに内容を絞ってお話させて頂きます。

不動産売買による投資

不動産売買によるものも投資になるのか？ただの売買じゃないの？
というような疑問の声が聞こえてきそうですが、はっきりいってしまえばそうです。

しかしながら、これは不動産投資の中でもハイリスクハイリターンな方法です。当然、当たれば儲けは千万、億単位になりますが、いい加減な調査や経済状況を読まなければ、それ位の大損をして左前になってしまいます。前置きはこれくらいにして・・・

一口に売買による投資といっても、それだけでも多種多様にあります。その内の一つが、所謂土地ころがしという方法です。
バブルの頃にはこの方法だけで、お金が唸るほど余っていたものですが、現在はそうでもありません。それどころかアメリカのサブプライムの影響で銀行が貸し渋りをしている位であり、よほどの知識や経験がある人でない限り、なかなか難しいかもしれません。実際のところ、大手不動産会社（特にマンションデベロッパーや不動産証券会社）が先に述べたサブプライムの余波で、銀行の貸し渋りや原油高による材料の高騰で次々と左前になっている現状を考えれば、よく考えたい所でしょう。

しかしながら、それでも方法はあります。例えば現在、マンションとして使われている物件があるのですが、建物が老朽化してテナントや住民が入らない状態が続いていて、利回りもそれに比例して芳しくない状態が続いているとしましょう。

このような物件を、あなたならどうしますか？

この一見、何の資産も残さないような不動産にこそ、大金を生み出す力が眠っているのです。特にこの物件が、例えば東京の都心部近くの物件や、近くに大工場や大学等の施設があれば、それはかなりの確率で期待出来るかもしれません。この物件の例の場合、そもそもテナントを入れるだけの底力は秘めていると思います。
それを何らかの事情で、例えばリフォーム等を行っていないが為に、自らテナントを遠ざけているとしか思えないのです。ですからこういう物件の価値を高める方法を考え、利益率を上げ。それを売買すれば、それはかなりの儲けになることは間違いありません。その価値を上げる方法を、以下考察してみました。

＜１＞リフォーム
この例で挙げたような老朽化した物件であれば、リフォームしてみることをまず、考えてみて下さい。あなたがまず、お客さんの気持ちになって考えてみれば分かると思います。

壁がボロボロ、防犯設備もあまりよろしくない・・・このような所に住みたい、と考えるでしょうか？特に女性の方ならば。その傾向は強いと思います。
ですからここで言うリフォームとは、単純に壁や屋根を綺麗にするようなものではなく、あくまでも投資としてのリフォーム。つまりは如何にしてお客さんに入ってもらうか。また入りたいと思われるような物件に仕上げるかということです。

一例としては、以下のものが挙げられるでしょう。

・壁は完全防音、楽器も可（近くに音楽大学がある所）
・ペット持込可能

・セキュリティの厳重化
・インターネット環境の整備（24時間接続可能）

などなど、色々方法はあると思います。しかし上記の方法は、既にいくつかの会社が実際に採用しているものでもあります。
この点は、あなた自身が。実際にその物件の周りに足を運んでみて、周辺環境をしっかりと確認すべきである、と思います。

その結果、周りにペットが飼えない物件が多いようであればペット飼育可能なようにする。駅から近く、足回りがいいもののやや治安に問題があるような所であれば、セキュリティを厳しくする。といったように、周辺物件といかに差別化して、オンリーワンの物件にすればいいのか。

しっかり考えて、作戦を練るようにする必要があると思います。
・・・しかし、ここでもう一つ問題がある場合を考えてみます。

例えば、物件の年数があまり経っている訳でもない。またセキュリティも特段の問題がないのにもかかわらず、テナントが入らないケースもあります。この場合は、例えば近隣のマンションやアパートが飽和状態にあったり、あるいは根本的にその土地に馴染まないのかもしれませんね。

それではそのような場合、どうすればよいのでしょうか？

＜２＞コンバージョン
コンバージョンという言葉をご存知でしょうか？これは直訳すれば変換、という意味になるのですが、実際にその通りです。もっと言えば、リフォームの更にランクを上げたものと言っていいでしょう。

これは例えば、その不動産物件のある場所の経済事情をマクロ的に考え、その地域では、どのような物件が相応しいか、馴染むのかを考えてそれに合う物件に改造する、という事です。

例えば上記の例で、駅近で足回りが良い立地条件にもかかわらず、他に同様のマンションが多数あるがためにテナントが付きにくい場合であれば。
思い切ってオフィスビルなどに建て変える、という風にします。

その他であれば、このような例があります。

・近隣に大きな工場地帯があるような所では、寮。
・インターチェンジのような交通の便が良い所では、物流倉庫など。

・同じくインターチェンジに近い所であれば、思い切ってファッションホテルも一案かもしれません。このようなホテルは意外なことですが、利回りがなかなか良いです。

ただしコンバージョンを行うにあたってご注意頂きたいのは、実際に行う前にその土地で建物変更が実際に出来るのか？を事前に役所や不動産屋などで確認することが必要です。法令上の制限や、地区協定のからみで希望する建物が建てられない、ということがままあるからです。

(例）
ファッションホテル・・・商業地域等、建築地域が限定（法令制限）

　　　　　　　　　　　　　　地区協定により、建築不可

このような制限がありますので、よくご注意下さい。

土地活用による投資

土地活用にはどんなものがあるのでしょうか。代表的なものとしては、大東建託や東建コーポレーションに代表されるような、アパートやマンション経営かもしれませんね。その他では、駐車場経営や定期借地権などの事業賃貸でしょうか。

以下、各別に紹介していきましょう。

アパート・マンション経営
遊休土地を所有しているものの、何に使えば良いか分からない。

そのままにしておけば雑草が生え茂ってしまうし、固定資産税だけ漫然と支払い続けることになる。何か良い方法はないか？

この一つが、アパート経営かもしれませんね。
一旦アパートを建築してしまえば、後はテナントが入ってくれますから、毎月が収入日となります。建築に掛かったコスト等のローンや固定資産税もそれらの収入で賄えますし、税金面でも優遇されます。

また最近では30年保証！と銘打って、万一テナントが入らずに空家になったとしても、その分の家賃分を保証する制度もあるようです。

もちろんそのような会社を利用せず、自前でアパートを建築するのも一つの方法です。例えば、駅前などで立地条件が良い場合。
あるいは知り合いに建築士や大工さんがいる場合や、客付けの上手な不動産屋が知り合いにいる場合であれば、大いにやってみる価値はあるかもしれませんね。

実際に法人単位でマンションやアパートを所有し、自前で客付けをしている業者もある位ですから。ただしこの場合、特に調査を厳密にする必要があると思います。なぜならマンション専門業者を通さない分、もしテナントが付かなかった場合、即収入マイナスに直結するからです。

特に自分の目で、周辺状況をよく確認することが肝要となってくるでしょう。例えば、いくら駅前や、大学が近くにある好条件だからといって、近隣地域にアパートが飽和状態では、なかなかに厳しいかもしれません。
近隣のアパートに空室が多い場合も同様です。こういう場合、付近の住民の少なさや、足回りの悪さなどで敬遠されている可能性があります。

そのような場合であれば、不動産屋などで近隣の家賃相場を確認することをお勧めします。こうすれば満室となった場合、どれだけの家賃になるのかがおおまかに分かり、今後の資産計画を立てる意味でも大切です。

その他では駅が少ない、遠い所では駐車スペースを必ず確保する、治安に問題があるようなところではセキュリティに力を入れるなど、それぞれの地域性に合った物件仕様にすべきでしょう。

事業用借地権

例えば、それなりにまとまった土地を所有しているとします。
立地条件がロードサイトであれば、一定の期間だけ、店舗に貸すというのもいいかもしれません。この中で、10年以上20年未満（一定の要件でそれ以上も可能）の期間内店舗用地として賃貸し、契約満了時に更地にして返すものを事業用借地権といいます。

特に主要道路やインターチェンジ近くでよく活用されます。普段見慣れているレストランや紳士服、オートバックスなどの雑貨店などの多くが、定期借地権を利用されていると思われます。
ご興味があれば、ロードサイトに出店しているような業者であれば、出店用地をホームページなどでよく募集していますから、一度連絡を取ってみるのもいいかもしれませんね。

尚、この契約は業者側から見れば、建物の取り壊しなど特殊な用件を必要としていますから、事の性格上公正証書を作成することを求められています。大事な財産を守る意味でも、契約事は当たり前なんですが、しっかりとしなければいけません。

駐車場経営
都心に土地をお持ちであれば、駐車場経営も一つの方法かもしれません。近くにビルや商業施設が多く、車が頻繁に往来するような場所では、立体駐車場がいいでしょう。

ただ、昨今は原油高の影響で、やや自動車を利用する人が減少の傾向がありますので、この点は注意したほうがいいでしょう。また駐車場にするよりも。例えば都心に多い商業地域であれば、建蔽率や容積率が甘くなりますから、駐車場よりも例えばファッションビルやオフィスビルにしたほうが利回りがよくなる場合もままありますので、付近の状況を鑑みてしっかりと計画されることをお勧めします。

あと、前面道路との接道が２メートル未満の場合、建物は建設不可となりますので、このような場合は駐車場にするのがいいでしょう。

いずれの方法も。まず今の土地で何が出来るのか？
どうすれば最有効活用が出来るのか？

それに関わってくる法令制限はどんなものか？

などをしっかりと吟味し、計画を立てて成果を挙げて欲しいと願います。

投資マンション等、投資物件による投資

それでは以下、投資マンションについてお話していきます。
今ではサラリーマンでも投資する人もいる投資マンション。その理由としては、手頃な価格のワンルームマンションが多数、出回っていることが考えられます。

ワンルームマンション
それではワンルームマンションに絞って説明致します。

投資物件には参考の重要な資料として、利回りというのがあります。
まず、利回りの計算方法は以下の公式で計算可能です。

年間利益÷購入価格＝利回り（％）

元本、購入価格に対して、年間での収益率の割合（％）を表したものです。

この公式から、以下の事が証明されます。

初期投資が高ければ高いほど、利回りは小さくなる。

反対に初期投資が低いほど、利回りは大きくなる。
つまり、単純に利回りいい物件を求めたいのであれば、売買価格の安い物件を購入すればよい、ということになりますね。

一例を挙げれば、古いマンションの一室のような物件や、どちらかと言えば不人気な物件になるのかもしれません。

それでは利回りのいい物件が欲しいからといって、このような物件を購入して投資をするべきなのでしょうか？
私はこのような物件は、どちらかといえば不動産投資に慣れた人や、上級者向きであると考えます。なぜならば、初期投資が安いということは、それなりに理由があるということです。不人気物件で売れ残って安く売られているような物件であれば、それなりに他の人気物件と勝負するのであれば、勝負するために差別化を図る必要があるだろうし、また古い物件であれば、これまたリフォーム等の費用が必要になってくるかもしれません。ですから自分好みの部屋に改造し、テナントを呼び込めるだけの知恵と工夫、あるいは大工の腕前があるのであれば大いにいい物件であるかもしれませんね。

ですが投資として考えている多くの人は、失礼ですがそのようなノウハウや人脈はないかもしれませんね。そのような人は新築やそれに準ずるような物件を購入するのが無難かもしれません。
後、その周辺のマンションを見て、テナントの入り具合を確認することを入念に行うべきなのは言うまでもありません。また現在のテナントが入って利回りが発生している場合、万一そのテナントが抜けた場合、客付けはどのようにするのか（自前でやるのか、その業者が行うのか）。またテナント退去の場合の保証面（サブリースの有無）なども確認しておいたほうがいいでしょう。

投資物件
今から説明する投資物件は、マンション全般を表すものです。

ですから例えば全部で３０室あるようなマンション全般での利回りで考えて下さい。利回りの計算方法については先のテーマと同じです。

しかし、今回のマンション全般の場合は、その大半が中古マンションの可能性が高くなる為、それなりの知識やマネージメント力が求められることになります。
経年劣化によるリフォーム費用が必要となるのは当然ですが、それ以外にも様々な問題があります。例えば、住民とのクレーム、住民同士のトラブル。テナント代の未払いや掃除の問題。これらをオーナーであるあなた一人で解決出来るのであればよいのですが、おそらくは難しいと思われます。このような場合、その大半は管理を専門とする業者に委ねるのが一般的なのですが、それには必然的に費用が必要となってきます。

そういった経費全般を計算し、利回りと照らし合わせて儲けがあるのかどうか。先のマンション同様、テナント退去時のサブリースの有無や客付けはどうなのか等、しっかりと綿密な計算力とマネージメントが出来なければ、儲けがなくなるのは勿論のこと、最悪の場合固定資産税が払えなくなったり、差し押さえなどになってしまっては目も当てられません。
ですから購入などの際には、しっかりと計算しておくのは勿論のこと、投資物件を売買する業者はしっかりとした業者か？またアフターフォローはきちんとしているような業者か？を慎重に確認することが非常に大事だと思います。

それから利回りについて、もう一つ大事な点を述べておきます。
なぜ、投資物件の販売業者の堅実性を書いたのか？それは業者のいい加減な振る舞いに注意して欲しい、ということです。

例えば利回りを例に出してみましょう。仮に利回りが１０％の物件があったとします。これがその周辺の相場と照らし合わせてみて良好な数字であり尚且つマンションがまだ築年数が経ってなく、お買い得と思われる物件であったとしましょう。

しかしながら、それが現時点での利回りであればしっかりとした確認が必要かもしれません。なぜならば、客付けした業者が入居審査を大甘にして。ちょっと訳がありそうな住民や、普通では入居が難しいようなテナントが入っているかもしれないのです。こうなってしまっては大変です！テナント代の未収はもちろんのこと、夜逃げや騒音、違法改築などのトラブルが起こりえる可能性すら否定出来ません。またそのような住民がいる影響で、新しいテナントが入りにくくなったり、風評被害が広がってしまう恐れもあります。このような危険性も大いに考えられますので、購入する前に

（１）その物件は本当に大丈夫か（特に住民、テナント）？
（２）販売業者の信頼性は大丈夫か？

この2点を特にしっかりとチェックしておくことは大事でしょう。
いくら注意してもし過ぎることはないと思います。

しかし、これらの問題が解決された暁には、おいしい毎月の儲けが待っていることもまた事実です。現在も不況、不況と叫ばれる中、投資物件が毎日どこかで売買されているのもまた事実なのです。

是非、そのような物件とめぐり合える事を心より願っております。そして、納得のいく投資が出来ることを願ってやみません。